Immobilier : faut-il miser sur des SCPI ou investir en direct ?

La pierre a toujours la faveur des investisseurs français (particuliers ou institutionnels), ces derniers étant habituellement peu friands de la prise de risque financière. Selon une étude, l’immobilier représente 78 % du patrimoine des ménages ! Les investissements en direct et en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettent d’avoir accès aux dispositifs de défiscalisation, dont le dispositif Pinel.

Pour la pierre papier (un investissement qui se fait indirectement dans l’immobilier), on distingue deux familles de fonds :
– les SCPI de rendement : en ligne avec tendance du marché ;
– et les SCPI fiscales : quand les investisseurs particuliers cherchent à optimiser leur fiscalité en fin d’année.
Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il faut (obligatoirement) s’engager à détenir les biens, au minimum, cinq ans. Mais investir en visant les avantages fiscaux nécessite une durée de détention plus longue que celle de l’engagement minimal : plus de vingt ans dans les deux cas.

Difficile de dresser une comparaison entre les frais d’investissement en direct ou via une SCPI, puisque la tarification s’avère très différente.
Avec la société civile de placement immobilier, les frais sont trop importants (les frais de gestion, les frais d’entrée ou de souscription, etc.), mais ils sont connus dès le début. Cela se traduit par un prix de revente inférieur au prix d’achat, par exemple 2 000 euros pour acquérir une part à 1 100 euros. Les sociétés civiles de placement immobilier prélèvent également des frais de gestion annuels, entre 11 % et 15 %” selon l’Autorité des Marchés Financiers, mais le rendement communiqué en tient compte chaque année.
Avec l’acquisition en direct, la grande partie des frais (40 % des frais de gestion annuels) est payée à l’achat, via “les frais de notaire” ou “droits de mutation”.

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Investir dans l’immobilier ne vous exempte pas de tout risque financier. Vous pouvez avoir quelques difficultés à retrouver votre mise à la revente ou peiner à trouver des locataires… Dans ce cas, la société civile de placement immobilier permet de mutualiser les risques. Ces fonds regroupent de multiples locataires et de nombreux actifs, ce qui permet, entre autres, de rendre les incidents locatifs plus perceptibles et de les diluer. Ces fonds sont majoritairement investis en immobilier d’entreprise.
En direct, tout dépend de la qualité du bien ! Donc, avant de se lancer, il faut s’assurer qu’il existe un marché suffisamment profond. A Plus Finance, acteur majeur de la gestion de patrimoine en France, gère un encours de 930 000 millions d’euros. Ses domaines d’expertise couvrent la multi-gestion, le financement des PME et l’immobilier. Avec plus de 5 000 logements et 590 000 millions d’euros pour le compte de quatre OPCI à destination d’investisseurs institutionnels, le pôle immobilier d’A Plus Finance s’est spécialisé depuis une quinzaine d’années sur le segment de RSNM (Résidences Seniors Non Médicalisées). En s’appuyant sur cette expertise, cette SGP lance, en 2015, le premier OPCI “Grand Public” dédié aux RSS (Résidences Services Seniors).

Les différentes possibilités pour investir dans des entreprises en France

Il existe plusieurs moyens qui permettent à des épargnants d’investir dans des entreprises de type PME en France. L’investissement le plus apprécié reste l’investissement direct dans le capital d’une entreprise afin de permettre une augmentation de son capital. En outre, il existe aussi l’investissement dans des fonds communs de placement comme les FCPI et les FIP. Selon le président et cofondateur de la société de gestion indépendante A Plus Finance, Niels Court Payen, tous investissements dans une entreprise permet à l’investisseur de profiter d’une réduction de l’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 18 % du montant investi.

Investir directement dans l’entreprise

Investir directement dans le capital d’une PME, permet la réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction d’impôt pourrait être portée à 25 % durant 2019, si la Commission européenne valide la proposition. Certes, c’est un scénario qui est très peu probable vu qu’il ne s’était pas produit durant 2018 à cause de l’attente de l’approbation de la Commission.
Il est conseillé de bien connaître les dirigeants de la PME ainsi que d’avoir une idée sur le secteur d’activité afin de pouvoir suivre de prés la progression de l’entreprise.
Toutefois, il n’est pas donné à tous les investisseurs de pouvoir agir tout seul. C’est pour cette raison qu’un grand nombre d’investisseurs préfèrent passer par l’intermédiaire de business angels. Ce dernier permet l’étude des différents dossiers grâce à un comité de placement avant de retenir le meilleur projet. En outre, les investisseurs peuvent aussi opter pour la participation à un club deal qui permet de passer par des sociétés de gestion spécialisées comme c’est le cas de A Plus Finance. Cette offre ne concerne qu’un nombre très restreint de clients.

Investir dans des fonds communs de placement

L’investisseur peut aussi souscrire dans un FCPR ou un fonds commun de placement à risque. Ce fonds permet de mutualiser le portefeuille des participations. Les fonds communs de placement à risque ont été conçus par les sociétés de gestion spécialisées afin que le contribuable institutionnel puisse investir dans les PME.
Ces différents dispositifs permettent aux contribuables d’investir dans des programmes d’obligations qui peuvent se convertir en actions. Par conséquent l’investisseur investit dans une entreprise, mais non directement dans le capital social de la société.
En outre l’investisseur peut aussi investir en optant pour le financement participatif. Ce dernier est encore plus accessible, puisque le contribuable n’a besoin que de quelques centaines d’euros pour pouvoir investir, ce qui n’est pas le cas dans les autres formes de placements.

Gestion financière des PME

Tout savoir sur la gestion financière

Chaque décision prise par une société a des implications financières, et chaque décision qui implique l’usage de l’argent est une décision financière. De façon générale, tout ce qu’une firme entreprend rentre dans le cadre de la finance de société. Toutes les sociétés doivent investir leurs ressources de façon appropriée, trouver la bonne combinaison de financement et rémunérer les propriétaires quand les investissements rentables se tarissent.
Les investissements d’une société sont généralement appelés des actifs. Tandis que les comptables classent les actifs en immobilisations, qui s’étendent dans le long terme, et en actifs circulants, de court terme. Afin de financer ces actifs, une société peut lever de l’argent de deux sources. Elle peut collecter des fonds auprès des institutions financières ou auprès des fonds en leur permettant un droit fixe (le paiement d’intérêt) sur les cash-flows générés par les actifs, avec un rôle plus ou moins limité dans la gestion quotidienne de l’affaire. Ce type de financement correspond à ce qu’on appelle de l’endettement.
Alternativement, la société peut offrir un droit résiduel sur les cash-flows (c’est-à-dire que les investisseurs peuvent obtenir le solde des cash-flows une fois que le paiement des intérêts a été effectué) et un rôle accru dans la gestion de la firme. Il s’agit alors de capitaux propres.

Les principes fondamentaux

Chaque discipline possède des principes qui guident et gouvernent tout ce qui se fait au sein de ladite discipline. Toute la gestion financière est construite sur ces trois principes, qu’on appelle, sans doute par manque d’imagination :
– principe de dividende ;
– principe de financement ;
– et principe d’investissement.

Le principe de financement gouverne la combinaison des fonds nécessaires pour réaliser les investissements, le principe d’investissement détermine comment les sociétés doivent affecter leurs ressources et le principe de dividende répond à la question de savoir quelle part de gain devrait être réinvestie par la firme, et quelle autre part versée au propriétaire de l’affaire. À travers ces décisions, la gestion financière est orientée seulement vers son objectif ultime, qui est la maximisation de la valeur de la firme. Aucune discipline ne peut se développer de manière cohérente sans avoir un corps d’objectifs unifié.

Niels Court-Payen met A Plus Finance (société de gestion) au service des PME. Depuis plus de vingt ans, elle accompagne les sociétés régionales et nationales. Son savoir-faire repose sur l’expertise de ses équipes de gestion. Forts d’une solide expérience, Jean-Michel Dupont et Olivier Xavier sont des spécialistes dans le financement de développement de PME valorisées entre 5 et 45 millions d’euros. A Plus Finance intervient dans tous les secteurs innovants (e-commerce, développement durable, etc.).

Qu’est-ce que le placement PME ?

Le placement PME qui est aussi appelé niche fiscale Madelin ou aussi IR PME, reste tout de même très peu connu par les contribuables, malgré qu’il est apprécié par les investisseurs. Grâce à l’intervention de Niels Court Payen, le président et cofondateur de la société de gestion indépendante A Plus Finance, vous saurez tout sur ce type d’investissement.

L’investissement PME

Proposant des avantages fiscaux très intéressants, investir au capital d’une entreprise non cotée favorise le développement et la création des petites et moyennes entreprises. En effet, en échange de cet investissement peu ordinaire dans une entreprise, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu.
À l’instar de tous les autres investissements, investir dans une PME permet à l’investisseur de profiter d’une certaine réduction si est seulement si, il respecte toutes les conditions à la lettre dont la limite de certains plafonds.
Afin d’être éligible au placement, l’entreprise doit être soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à l’impôt sur les sociétés, sans avoir d’activité limitée d’un patrimoine immobilier ou mobilier. L’entreprise doit être constituée de moins d’une cinquantaine de salariés et d’avoir un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros.
En outre, les petites et moyennes entreprises doivent exercer depuis moins de 7 ans afin de pouvoir être recevable. Il est important de mentionner que le décompte de ces 7 années commence dés le premier exercice suivant celui où le chiffre d’affaires dépasse les 250 000 euros.

Comment profiter de la défiscalisation suite à l’investissement PME ?

Afin de profiter d’une défiscalisation du placement, dans le cadre d’un investissement direct au capital d’une entreprise, il est important de rappeler que le placement de l’investisseur est conservé durant une période minimale de 5 ans consécutifs.
En effet, le placement doit être réalisé dans le courant de l’année fiscal et doit respecter le plafonnement global afin de profiter de la réduction fiscale.
Toutefois, un montant de réduction d’impôts qui dépasse le plafond pourra être reporté sur les impôts des revenus des 5 années qui suivent.
L’avantage fiscal correspondant à la loi Madelin, peut atteindre 18 % de la somme investie dans la PME. L’investisseur ayant effectué cet investissement peut profiter d’une réduction d’impôts fixée à 50 000 euros par an, ce qui induit une réduction de 9 000 euros.
Selon l’expert de la société de gestion indépendante A Plus Finance, toutes personnes assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune peuvent profiter d’une réduction fiscale durant ce placement, on parle alors du système TEPA ISF.

Immobilier : la valeur refuge par excellence !

L’immobilier reste la pierre angulaire de toute stratégie patrimoniale. Les Français (95 % d’entre eux) l’ont bien compris. Selon les dernières données de l’Insee, les actifs immobiliers représentent 75 % de leur patrimoine et leur valeur est estimé à 9.780 milliards d’euros.
L’immobilier est considéré comme le placement le plus rentable à long terme. Investir dans l’immobilier ancien est le placement le plus courant chez les épargnants. L’immobilier ancien présente 3 avantages par rapport au neuf. D’abord, il offre davantage de choix. Ensuite, il est moins cher. Enfin, il bénéficie souvent des meilleurs emplacements, au cœur des villes notamment. Revers de la médaille, les garanties dues par le vendeur ne sont pas (toujours) les mêmes. Il faut donc se montrer très attentif à l’état du bien vendu et éplucher les diagnostics techniques que le vendeur a l’obligation de fournir.
Plusieurs visites du bien (que ce soit une maison ou un appartement) sont nécessaires. La prudence est aussi de mise lorsqu’il s’agit de conclure l’affaire.

Qu’est-ce qu’on attend de son logement ? Qu’il soit une bonne affaire financière et un lieu de vie agréable. Il doit donc être choisi sur ces deux critères. Aussi ne faut-il pas transiger sur l’agrément intérieur, ni sur l’emplacement. Et l’on ne veillera à ne pas le payer plus cher que son prix. Acheter un bien existant demande de la persévérance et de la patience. Il faut en avoir vu beaucoup avant de trouver celui qui convient (autrement dit, qui répond à vos attentes).
Mais le déclic se produit toujours, au moment où l’on s’y attend le moins. C’est alors comme une évidence : l’appartement ou la maison que l’on est en train de visiter est bien le logement où l’on a envie de vivre. On s’y sent déjà un peu chez soi.

Immobilier : faut-il acheter en 2019 ?

Un achat immobilier est un engagement financier et une décision grave que l’on prend pour de nombreuses années. Être sûr que le vendeur est le véritable propriétaire et qu’il a toute liberté pour vendre peut paraître élémentaire. Ce n’est pourtant pas toujours évident et les situations les plus simples dissimulent parfois des pièges susceptibles d’empêcher ou de retarder une vente.
Une deuxième série de vérifications porte sur le bien lui-même, en commençant par la régularité de son édification ou des modifications qu’il a pu subir depuis l’origine. Les pièges ne sont pas les mêmes en appartement qu’en maison individuelle. L’immobilier est plus que jamais au cœur des stratégies des investisseurs.
A Plus Finance, une société de gestion indépendante, peut vous aider à trouver des co-investisseurs ou des financements bancaires. Niels Court-Payen (président et co-fondateur de cette SGP) croit beaucoup au développement des initiatives locales.
La société a accentué, l’an passé, ses efforts dans l’immobilier pour investir son 2e millésime closé à près de 250 millions d’euros début 2018. Elle travaille avec de très grands exploitants de résidences seniors. A Plus Finance gère désormais un portefeuille d’environ 985 000 millions d’euros (voire plus) d’actifs à travers ses fonds immobiliers.

Comment choisir son bien immobilier ?

 

Comment acheter un logement : les précautions à prendre !

Les critères du choix : c’est le montant de l’investissement qui va conditionner votre choix : on ne fait pas la même recherche avec un budget de 40 100 euros ou, au contraire de, 95 500 euros. Il convient donc de déterminer ce que vous pouvez espérer avec votre budget, compte tenu du secteur géographique visé.
L’équipe HomeLike Home (la dream team de la chasse immobilière en France) est composée d’une trentaine de chargées de recherche (100 % féminin) à votre service, spécialisées par secteur géographique. Cette équipe est là pour vous aider à trouver le bien de vos rêves (location ou achat) à Paris bien évidemment, mais également à Londres, à Bordeaux et bientôt à Los Angeles.

Choisir le type de logement


Appartement ou maison ?

C’est la région et le budget qui vont décider votre choix. À budget égal, vous pouvez acquérir une maison dans certaines régions alors que cela est impossible dans d’autres. Très recherchée, la maison individuelle est plus chère à l’achat qu’un appartement. Or à qualités égales, la maison ne va pas se louer beaucoup plus cher que l’appartement. Cependant, l’appartement génère souvent de gros frais de copropriété (entretien du chauffage central, de l’ascenseur, des espaces verts et jardins, etc.) qui n’existent pas avec l’habitat individuel.
Un petit conseil : les situations étant extrêmement variables selon les régions, comparez pour savoir ce qui est plus intéressant pour la rentabilité de l’investissement.

Logement ancien ou neuf ?

Si vous envisagez un investissement locatif pour alléger votre impôt, vous êtes obligé d’acquérir un logement neuf, puisque seul le secteur du neuf offre des réductions d’impôt vraiment significatives. Les appartements neufs sont aussi mieux conçus, plus clairs et plus confortables que les anciens. Par ailleurs, ils bénéficient d’une garantie de dix ans.
Pour rappel, le confort et les avantages fiscaux provoquent une inflation des prix, le neuf se négocie donc à des sommes plus élevées.
L’ancien se négocie moins cher. Mais il n’offre pas de réductions fiscales spécifiques, même si l’imputation d’un déficit foncier de 20 700 euros annuels sur le revenu global constitue un réel avantage. L’ancien peut être de belle qualité, mais il peut aussi réserver de mauvaises surprises : mauvaise insonorisation, tuyauterie d’un autre âge, pièces exiguës, etc.
HomeLike Home, leader des chasseur immobilier , vous libère de toutes ces contraintes. Il vous propose un service de recherche sur mesure. Ainsi, vous ne conservez que le plaisir du choix. Il intervient à l’achat comme à la location. Et vous accompagne tout au long du process de recherche de votre bien idéal.

 

Quelles aides s’offrent aux entreprises innovantes en France ?

La création d’une entreprise innovante, peut permettre aux promoteurs de profiter d’un grand nombre d’aides en plus des aides que l’État consacre à la création d’une nouvelle entreprise. En effet, quel que soit le secteur d’innovation que l’entreprise compte développer dans les technologies, numériques ou sociales, l’entreprise peut profiter d’un grand nombre d’aides classiques. Toutefois, il faut savoir comment s’y prendre. Si vous souhaitez créer une entreprise innovante, néanmoins, vous n’avez pas encore trouvez la bonne idée, ne vous inquiétez pas vous saurez tout grâce aux conseils de Guillaume Pellery, le directeur d’investissement au sein de la société de gestion A Plus Finance.

La mobilisation des moyens

Créée, une jeune entreprise innovante peut demander une grande mobilisation d’humains, de matériaux, mais surtout de moyens. Cette mobilisation peut être financée par la BpiFrance ou la Banque Publique d’investissement française.
Pour que votre entreprise soit éligible à cette aide, il faut que le projet de la société participe dans le développement de la recherche et de l’innovation, de préférence en collaboration avec une autre société. L’entreprise doit aussi viser le développement des procédés, mais aussi des services innovants, tout en présentant des perspectives de commercialisation et d’industrialisation.
Parmi les projets qui ont été sélectionnés pour un financement de la part de BpiFrance, on peut citer Truparency qui est une plateforme sur le web qui a pour objectif de mettre en avant l’impact des réseaux sociales sur différents projets menés par des organismes non-lucratifs.
Grâce à un storytelling, les internautes pourront consulter les histoires touchantes des actions menées dans les quatre coins du monde. En outre, grâce à l’outil crowdfunding, les internautes peuvent participer dans le financement de divers actions, rapprochant ainsi les donateurs des porteurs de projet.
En effet, la Banque Publique d’investissement française reste le grand acteur dans le paysage des aides pour les entreprises innovantes en accompagnant chaque entreprise dans diverses dépenses, afin de développer au mieux l’innovation.
L’aide proposée par BpiFrance peut couvrir la mise en place d’un prototype, les études de marché ainsi que les dépenses de propriétés intellectuelles.

Comment cela marche ?

La Banque Publique d’investissement française propose de financer plusieurs projets sous forme d’une avance qui sera récupérée, mais ce prêt à un taux de zéro pour toute innovation. Toutefois, pour profiter de ces prêts, il faut que l’entreprise répond à un certain nombre de critères. Tout d’abord, il faut que l’entreprise dépose sa demande d’aide au projet de recherche, développement et innovation au préalable du démarrage de toutes dépenses et dés la réalisation du projet.
En outre, toute jeune entreprise innovante peut profiter d’un financement auprès d’une société de gestion comme A Plus Finance qui a participé dans le développement de plusieurs entreprises innovantes dont Mister Bell.

La société de gestion immobilière pour les nuls

Gérer tous ses biens immobiliers en toute sécurité. C’est une phrase qui revient très fréquemment chez les plus grands propriétaires de biens immobiliers. Certes, les propriétaires sont bien conscients qu’il n’est pas facile de gérer son propre patrimoine par ses propres moyens, néanmoins, il existe des entités qui sont spécialisées dans la gestion immobilière. Surtout que trouver des logements dans des grandes villes et les mettre à disposition pour habitations est un grand défi à relever par le propriétaire. Alors pourquoi ne pas passer par une société de gestion immobilière ?

La gestion du patrimoine immobilier

Une société de gestion, comme A Plus Finance qui a plus de 20 d’expérience dans la gestion de portefeuille, peut garantir la gestion des biens immobiliers en toute sécurité. En effet, une société de gestion peut prendre en charge la totalité des actifs immobiliers, tout en prenant en compte les attentes des propriétaires des biens et des actionnaires, sans négliger surtout les exigences de la clientèle.
Réellement, une société de gestion immobilière œuvre principalement autour de la vente, de l’achat et de la location de plusieurs biens immobiliers. Ces biens peuvent servir de local de commerce (des boutiques, des bureaux), de résidence ou même d’industrie. La mission de rechercher des locataires et l’optimisation des biens sont pris en main par l’administrateur du bien.
Il est important de savoir que la gestion des biens immobiliers suit les normes établies par les marchés financiers. Pour cette raison que la création d’une société de gestion immobilière doit être agréée par l’AMF, tout en respectant des règles bien précises. Chaque propriétaire de bien peut faire le suivi des investissements en toute sécurité en passant à travers une société de gestion.

Qui peut avoir recours à une société de gestion immobilière ?

Chaque investisseur qui possède des actifs, peut opter d’investir ses actifs dans un même fonds avec d’autres investisseurs pour pouvoir générer des profits. En passant par une société de gestion les propriétaires de biens, ainsi que les investisseurs peuvent tirer, tout deux, profit tout en sécurisant leur placement. Ainsi, la gestion du bien devient très transparente tout en permettant la mise en valeur des actifs.

Quels avantages de passer par l’intermédiaire d’une société de gestion immobilière

Une société de gestion, telle que A Plus Finance, est formée par des personnes expérimentées dans la gestion du patrimoine, ce qui permettra d’apporter certainement des bénéfices pour toutes personnes qui veulent investir dans les biens immobiliers. Certes, l’acquisition d’un bien immobilier est un investissement qui est fiable, mais à long terme. En plus de la gestion des biens immobiliers, une société de gestion ne cesse de proposer des conseils surtout sur le plan de la sécurité financière pour tous nouveaux achats.

Quelles sont les clés du succès d’une entreprise ?

Les bases pour établir une stratégie d’investissement

La réflexion sur le business model ainsi que la structuration du projet d’entreprise qui en découlera contribueront à déterminer les besoins de financement futurs et donc à orienter le choix des partenaires financiers.
Dans une perspective financière, le questionnement sur le business model renverra à quelques questions simples : Comment le projet d’entreprise est-il structuré ? Quelles seront les sources de revenus de l’entreprise ? La structuration du projet permettra-t-elle d’assurer la viabilité économique de l’entreprise ?

À ce titre, plusieurs variables-clés du projet d’entreprise sont notamment susceptibles d’influer sur sa viabilité économique et sur sa rentabilité probable.
– La localisation de l’activité dans l’écosystème de valeur, dans la mesure où le temps d’accès à l’équilibre financier sera pour partie fonction de la nature de l’activité ;
– Le degré d’hybridité de l’activité : on peut faire coexister, dans le cadre d’un même projet d’entreprise, une activité à maturité de développement longue et une activité moins ambitieuse quant à ses perspectives de croissance, mais plus rapidement rentable. Ceci peut permettre de réduire le délai nécessaire ;

– La réticularisation de l’entreprise : il s’agit de la définition de l’articulation du réseau de relations de l’entreprise avec les différentes parties prenantes. Les partenariats peuvent concerner notamment la R&D, la production, la distribution, etc. Ces relations détermineront la répartition des charges fixes et des charges variables que subira l’entreprise.
– La proposition de valeur : elle peut se définir comme la manière dont des éléments de valeur, tels que des services ou des produits, de même que des services complémentaires à valeur ajoutée, sont assemblés et proposés afin de satisfaire les besoins des clients. La proposition de valeur contenue dans une “solution” s’adresse à une clientèle particulière et explique que les clients achètent à une entreprise plutôt qu’à une autre. Dans le cadre de la construction du business model, la définition de la proposition de valeur implique de sélectionner une ou plusieurs clientèles cibles et de construire une ou plusieurs offres à leur destination ;
– Les modèles de revenus et de coûts : il s’agit d’abord de préciser la nature des différentes sources de revenus, puis de mener, le cas échéant, une réflexion sur le mode de tarification optimal.

Les investisseurs en capital misent sur l’ESG

La jeune entreprise à fort potentiel est promise à une croissance forte et rapide. Tout au long des premières étapes de son développement, elle pourra être amenée à connaître des besoins de financement croissants, auxquels répondent une série d’acteurs spécifiques.
La société de gestion de portefeuille “A Plus Finance” accompagne les moyennes et petites entreprises déjà établies dans leurs activités. Cette société est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis juillet 1999. Elle est signataire des PRI (Principes pour l’Investissement Responsable). Elle a le devoir d’agir au mieux des intérêts à long terme de ses bénéficiaires. A Plus Finance est un acteur indépendant de la gestion d’actifs qui défend une vision globale de ses investissements dans lesquels les enjeux ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) ont toute leur place.

Investir dans l’immobilier locatif

Investissement locatif : les obligations du locataire et du propriétaire

Paiement du loyer
L’obligation la plus connue du locataire est celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Le non-paiement peut constituer une faute permettant au bailleur de résilier le contrat de bail. La jurisprudence n’est pas toujours homogène et prend en considération la nature du bail et la situation des parties “in concreto” ; surtout en matière de bail résidentiel, le juge peut estimer que des retards de paiement ne revêtent pas le caractère de faute suffisamment grave pour justifier une résiliation, a fortiori quand tout est payé au moment des plaidoiries. Il peut y avoir des situations où le locataire estime qu’il a de justes motifs pour ne pas payer le loyer et serait en droit de ne pas le payer, par exemple au cas où le bailleur ne remplit pas certaines de ses propres obligations, notamment s’il ne procède pas à des réparations nécessaires qui lui incombent.

Cependant, le locataire doit faire preuve de bonne foi en soulevant cette exception d’inexécution et il ne doit recourir à ce moyen que s’il n’a pas à sa disposition d’autres moyens et si les manquements du bailleur sont prouvés et indiscutables. Il doit aussi avertir son bailleur de la survenance des vices et l’avoir mis en demeure de remédier à la situation. Néanmoins, une telle rétention du loyer présente toujours un grand risque, alors qu’il appartiendra en fin de compte au juge d’apprécier si le non-paiement du loyer était justifié ou non. Le fait de retenir la totalité du loyer est presque toujours jugé abusif. Un locataire diligent mettra, en attendant, les loyers retenus sur un compte séparé. L’action en justice du bailleur pour les loyers impayés est soumise à une prescription de cinq ans courant à partir de l’échéance des différents loyers. Sauf s’il existe une clause spéciale dans le contrat de bail, le paiement tardif du loyer n’entraîne pas l’obligation pour le locataire de payer des intérêts de retard.

Respecter la destination de l’objet loué

Le locataire doit utiliser le bien loué suivant la destination qui est prévue dans le contrat de bail. Le locataire ne saurait ainsi utiliser à des fins professionnelles un objet loué pour y loger. À défaut de stipulation dans le contrat du bail, c’est l’utilisation présumée du bien qui doit être respectée. Le locataire transfère du bailleur au locataire la garde de l’objet immobilier loué, et les obligations ainsi que la responsabilité y relatives.

Les sociétés de gestion : une solution pour tous les investisseurs ?

L’immobilier est au cœur des stratégies de gestion des investisseurs institutionnels comme particuliers. A Plus Finance, une société de gestion indépendante, a développé les compétences dans le domaine de l’investissement immobilier. Cette dernière propose à ses clients des solutions très originales. Elle a développé un savoir-faire en matière de montage de véhicules et de fonds dédiés aux grands investisseurs institutionnels et privés. Elle soutient les sociétés françaises dans leurs développements. A Plus Finance peut aider l’entreprise à trouver des co-investisseurs.