Investir dans l’immobilier locatif

Investissement locatif : les obligations du locataire et du propriétaire

Paiement du loyer
L’obligation la plus connue du locataire est celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Le non-paiement peut constituer une faute permettant au bailleur de résilier le contrat de bail. La jurisprudence n’est pas toujours homogène et prend en considération la nature du bail et la situation des parties “in concreto” ; surtout en matière de bail résidentiel, le juge peut estimer que des retards de paiement ne revêtent pas le caractère de faute suffisamment grave pour justifier une résiliation, a fortiori quand tout est payé au moment des plaidoiries. Il peut y avoir des situations où le locataire estime qu’il a de justes motifs pour ne pas payer le loyer et serait en droit de ne pas le payer, par exemple au cas où le bailleur ne remplit pas certaines de ses propres obligations, notamment s’il ne procède pas à des réparations nécessaires qui lui incombent.

Cependant, le locataire doit faire preuve de bonne foi en soulevant cette exception d’inexécution et il ne doit recourir à ce moyen que s’il n’a pas à sa disposition d’autres moyens et si les manquements du bailleur sont prouvés et indiscutables. Il doit aussi avertir son bailleur de la survenance des vices et l’avoir mis en demeure de remédier à la situation. Néanmoins, une telle rétention du loyer présente toujours un grand risque, alors qu’il appartiendra en fin de compte au juge d’apprécier si le non-paiement du loyer était justifié ou non. Le fait de retenir la totalité du loyer est presque toujours jugé abusif. Un locataire diligent mettra, en attendant, les loyers retenus sur un compte séparé. L’action en justice du bailleur pour les loyers impayés est soumise à une prescription de cinq ans courant à partir de l’échéance des différents loyers. Sauf s’il existe une clause spéciale dans le contrat de bail, le paiement tardif du loyer n’entraîne pas l’obligation pour le locataire de payer des intérêts de retard.

Respecter la destination de l’objet loué

Le locataire doit utiliser le bien loué suivant la destination qui est prévue dans le contrat de bail. Le locataire ne saurait ainsi utiliser à des fins professionnelles un objet loué pour y loger. À défaut de stipulation dans le contrat du bail, c’est l’utilisation présumée du bien qui doit être respectée. Le locataire transfère du bailleur au locataire la garde de l’objet immobilier loué, et les obligations ainsi que la responsabilité y relatives.

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